Luật Đất đai 2024 sắp có hiệu lực, mang theo nhiều quy định mới liên quan đến việc sang tên sổ đỏ mà người dân cần nắm rõ. Bài viết này sẽ cung cấp thông tin chi tiết về các thay đổi quan trọng trong quy trình sang tên sổ đỏ, giúp bạn đọc hiểu rõ và tuân thủ đúng quy định pháp luật.
Khái niệm sang tên sổ đỏ
Sang tên sổ đỏ là thủ tục đăng ký biến động đất đai, nhà ở khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai. Sau khi hoàn tất thủ tục, người nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho nhà đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận mới đứng tên mình. Trong một số trường hợp, thông tin chuyển nhượng hoặc tặng cho nhà đất có thể được ghi nhận tại trang 3 và trang 4 của Giấy chứng nhận hiện có. Dù theo cách nào, người nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho đều có đầy đủ quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Thời hạn sang tên sổ đỏ theo quy định mới
Luật Đất đai 2024 quy định rõ thời hạn đăng ký biến động đất đai. Cụ thể, trong vòng 30 ngày kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền. Đối với các trường hợp đặc biệt, thời hạn này được tính như sau:
- Trường hợp thi hành án: Thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày bàn giao tài sản thi hành án hoặc tài sản bán đấu giá.
- Trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất: Thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự, hoặc kể từ ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật.
Việc tuân thủ đúng thời hạn đăng ký biến động không chỉ giúp người dân tránh được các khoản phạt hành chính, mà còn đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình trong quá trình sử dụng đất.
Điều kiện sang tên sổ đỏ theo Luật Đất đai 2024
Đối với bên chuyển nhượng
Luật Đất đai 2024 quy định rõ các điều kiện mà bên chuyển nhượng cần đáp ứng để có thể sang tên sổ đỏ. Cụ thể:
Thứ nhất, người chuyển nhượng phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, còn gọi là sổ đỏ. Đây là điều kiện cơ bản và bắt buộc để thực hiện giao dịch.
Thứ hai, đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định, phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật.
Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án dân sự.
Thứ tư, đất đang trong thời hạn sử dụng hợp pháp.
Thứ năm, và đây là điều kiện mới được bổ sung trong Luật Đất đai 2024, quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Điều này nhằm đảm bảo tính pháp lý và an toàn trong giao dịch đất đai.
Ngoài ra, tùy theo từng trường hợp cụ thể như mua bán tài sản gắn liền với đất, chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, hay thực hiện quyền sử dụng đất của cá nhân là người dân tộc thiểu số, người chuyển nhượng còn phải đáp ứng thêm một số điều kiện khác được quy định trong các điều khoản cụ thể của Luật.
Đối với bên nhận chuyển nhượng
Luật Đất đai 2024 cũng có những thay đổi đáng kể về điều kiện đối với bên nhận chuyển nhượng. Theo quy định mới, chỉ còn 3 trường hợp không được nhận chuyển quyền sử dụng đất từ ngày 1/1/2025:
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
- Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó.
- Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.
Đáng chú ý, Luật mới đã bỏ quy định cấm hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. Điều này mở ra cơ hội cho nhiều đối tượng tham gia vào thị trường đất nông nghiệp, góp phần thúc đẩy sự phát triển của nền nông nghiệp.
Thủ tục sang tên sổ đỏ
Quy trình sang tên sổ đỏ theo Luật Đất đai 2024 gồm các bước chính sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ sang tên sổ đỏ
Người sử dụng đất cần chuẩn bị một bộ hồ sơ đăng ký biến động đất đai, bao gồm:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu quy định.
- Hợp đồng chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (áp dụng cho trường hợp người chuyển nhượng là hộ gia đình, cá nhân).
- Tờ khai lệ phí trước bạ nhà, đất.
- Các giấy tờ chứng minh được miễn thuế, lệ phí (nếu có).
Bước 2: Nộp hồ sơ
Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất. Cơ quan này sẽ gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.
Bước 3: Nộp thuế và lệ phí
Sau khi nhận được thông báo từ cơ quan thuế, người sử dụng đất thực hiện nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ vào ngân sách nhà nước. Sau đó, họ cần gửi chứng từ nộp thuế, lệ phí hoặc xác nhận miễn thuế, lệ phí cho Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 4: Nhận kết quả
Cuối cùng, người sử dụng đất sẽ nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được xác nhận nội dung biến động hoặc Giấy chứng nhận mới (trong trường hợp Giấy chứng nhận cũ không còn chỗ trống để xác nhận).
Chi phí sang tên sổ đỏ
Khi thực hiện sang tên sổ đỏ, người dân cần chuẩn bị các khoản chi phí sau:
- Thuế thu nhập cá nhân: Mức thuế là 2% giá chuyển nhượng. Trong trường hợp đất là đồng sở hữu, nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người theo tỷ lệ sở hữu.
- Lệ phí trước bạ: Mức lệ phí là 0.5% giá chuyển nhượng. Giá đất để tính lệ phí trước bạ được xác định theo giá chuyển nhượng (nếu cao hơn giá tại Bảng giá đất) hoặc theo Bảng giá đất (nếu giá chuyển nhượng thấp hơn).
- Phí thẩm định hồ sơ: Mức phí này do UBND cấp tỉnh quy định và có thể khác nhau giữa các địa phương.
- Các loại phí, lệ phí khác như phí công chứng, chứng thực, lệ phí cấp sổ đỏ.
Đáng chú ý, Luật Đất đai 2024 quy định Bảng giá đất mới sẽ được ban hành và áp dụng từ ngày 01/01/2026 theo nguyên tắc thị trường và điều chỉnh hằng năm. Điều này có nghĩa là giá đất tại Bảng giá đất sẽ sát với giá thị trường hơn, không còn căn cứ vào khung giá đất tối thiểu, tối đa của Chính phủ như hiện nay. Khi Bảng giá đất mới có hiệu lực, giá đất để tính lệ phí trước bạ khi sang tên sổ đỏ có thể sẽ tăng theo.
Xử phạt khi không sang tên sổ đỏ đúng hạn
Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành quy định rõ về việc xử phạt khi không thực hiện sang tên sổ đỏ đúng thời hạn. Cụ thể:
- Tại khu vực nông thôn:
- Phạt tiền từ 1 – 3 triệu đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không thực hiện đăng ký biến động.
- Phạt tiền từ 2 – 5 triệu đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không thực hiện đăng ký biến động.
- Tại khu vực đô thị: Mức xử phạt bằng 2 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng tại khu vực nông thôn, tối đa là 10 triệu đồng/lần vi phạm.
- Đối với tổ chức: Mức phạt bằng 2 lần mức phạt đối với cá nhân. Theo đó, mức phạt đối với tổ chức tại khu vực đô thị có thể lên đến 20 triệu đồng.
Việc xử phạt này nhằm đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật và khuyến khích người dân tuân thủ đúng quy định về đăng ký biến động đất đai.
