Thị trường bất động sản Việt Nam đang có những thay đổi quan trọng với việc Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023 sẽ có hiệu lực từ ngày 1/1/2025. Luật mới này đã đưa ra nhiều điều chỉnh đáng kể về quy định mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, nhằm bảo vệ quyền lợi người mua nhà và tạo môi trường kinh doanh bất động sản minh bạch, lành mạnh hơn.
Bài viết này sẽ phân tích chi tiết những thay đổi quan trọng trong quy định mới, đồng thời đưa ra một số lưu ý cần thiết cho cả người mua nhà và các nhà đầu tư bất động sản.
Những thay đổi chính trong quy định mới
Quy định về đặt cọc
Một trong những điểm mới đáng chú ý nhất là quy định về mức đặt cọc khi mua nhà ở hình thành trong tương lai. Theo khoản 5 Điều 23 của Luật mới, người mua chỉ phải đặt cọc không quá 5% giá bán hoặc giá thuê mua nhà ở, công trình hình thành trong tương lai. Điều kiện để được đặt cọc là dự án phải đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, bao gồm có giấy phép xây dựng, thông báo khởi công xây dựng, giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Quy định này nhằm hạn chế tình trạng chủ đầu tư lợi dụng để thu tiền đặt cọc quá cao, chiếm dụng vốn của người mua hoặc thậm chí là lừa đảo. Đồng thời, nó cũng giúp người mua nhà giảm bớt áp lực tài chính trong giai đoạn đầu của quá trình mua nhà.
Một điểm quan trọng khác là hợp đồng đặt cọc phải ghi rõ giá bán, giá cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai cùng diện tích sàn xây dựng trong công trình. Điều này giúp tăng tính minh bạch và bảo vệ quyền lợi của người mua nhà.
Giảm tiền thanh toán trước
Luật mới cũng đưa ra những thay đổi đáng kể về quy định thanh toán khi mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Cụ thể, khoản 2 Điều 25 quy định việc thanh toán sẽ được thực hiện nhiều lần với những điều kiện sau:
Thanh toán lần đầu không được vượt quá 30% giá trị hợp đồng, bao gồm cả tiền cọc. Đây là một thay đổi quan trọng so với quy định cũ, khi mà 30% này không bao gồm tiền cọc. Điều này giúp giảm bớt gánh nặng tài chính cho người mua nhà trong giai đoạn đầu.
Các lần thanh toán tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng, nhưng tổng số tiền thanh toán không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà cho khách. Luật mới bổ sung thêm căn cứ là phần diện tích sàn xây dựng trong công trình cho bên mua, giúp việc thanh toán công bằng và minh bạch hơn.
Đối với trường hợp bên bán là tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài, tổng số tiền thanh toán trước khi bàn giao nhà không được vượt quá 50% giá trị hợp đồng. Quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua và hạn chế rủi ro trong trường hợp dự án gặp khó khăn.
Một điểm mới quan trọng khác là nếu bên mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng), thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. 5% còn lại sẽ được thanh toán khi người mua được cấp sổ hồng. Quy định này giúp đảm bảo quyền lợi của người mua và tạo động lực để chủ đầu tư hoàn thành các thủ tục pháp lý cần thiết.
Quy định mới về thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
Luật mới cũng bổ sung quy định cụ thể về việc thanh toán trong trường hợp thuê mua nhà ở, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình hình thành trong tương lai. Cụ thể:
Thanh toán lần đầu không quá 3% giá trị hợp đồng, bao gồm cả tiền cọc. Đây là một tỷ lệ khá thấp, giúp giảm áp lực tài chính ban đầu cho người thuê mua.
Các lần thanh toán tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng, nhưng tổng số tiền thanh toán trước khi bàn giao nhà không được vượt quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. So với quy định cũ là 70%, điều này giúp người thuê mua giảm bớt gánh nặng tài chính trong giai đoạn đầu.
Số tiền còn lại sẽ được tính thành tiền thuê để trả cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận giữa hai bên.
Ý nghĩa của những thay đổi mới
Những thay đổi trong Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023 đem lại nhiều ý nghĩa tích cực cho thị trường bất động sản nói chung và việc mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng.
Trước hết, việc giảm mức đặt cọc xuống còn tối đa 5% giá trị hợp đồng giúp người mua nhà giảm bớt áp lực tài chính ban đầu. Đồng thời, quy định này cũng hạn chế tình trạng chủ đầu tư lợi dụng để thu tiền đặt cọc quá cao hoặc chiếm dụng vốn của người mua.
Quy định về việc thanh toán theo tiến độ xây dựng và giới hạn tổng số tiền thanh toán trước khi bàn giao nhà giúp bảo vệ quyền lợi của người mua, đồng thời tạo áp lực cho chủ đầu tư phải đảm bảo tiến độ và chất lượng công trình.
Việc giữ lại 5% giá trị hợp đồng cho đến khi người mua được cấp sổ hồng là một biện pháp hiệu quả để đảm bảo quyền lợi của người mua và thúc đẩy chủ đầu tư hoàn thiện các thủ tục pháp lý.
Đối với hình thức thuê mua, việc giảm tỷ lệ thanh toán ban đầu và tổng số tiền thanh toán trước khi bàn giao nhà giúp nhiều người có cơ hội tiếp cận với nhà ở, đặc biệt là những người có thu nhập trung bình hoặc thấp.
Một số lưu ý cho người mua nhà và nhà đầu tư
Mặc dù Luật mới đã có nhiều điều chỉnh tích cực, người mua nhà và nhà đầu tư vẫn cần lưu ý một số điểm sau:
Đối với người mua nhà, cần kiểm tra kỹ các điều kiện pháp lý của dự án trước khi quyết định đặt cọc hoặc ký hợp đồng mua bán. Đặc biệt, cần đảm bảo dự án đã có đầy đủ giấy phép xây dựng, thông báo khởi công và các giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Người mua cũng nên tìm hiểu kỹ về uy tín và năng lực của chủ đầu tư, cũng như tiến độ thực tế của dự án. Việc thanh toán theo tiến độ xây dựng cần được giám sát chặt chẽ để đảm bảo quyền lợi của mình.
Đối với nhà đầu tư và chủ đầu tư, cần chuẩn bị kỹ về mặt tài chính và pháp lý trước khi triển khai dự án. Việc giảm tỷ lệ thanh toán ban đầu của khách hàng đồng nghĩa với việc chủ đầu tư cần có nguồn vốn lớn hơn để đảm bảo tiến độ dự án.
Chủ đầu tư cũng cần chú ý đến việc hoàn thiện các thủ tục pháp lý, đặc biệt là việc cấp sổ hồng cho người mua, để đảm bảo được thanh toán đầy đủ giá trị hợp đồng.
Kết luận
Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023 với những quy định mới về mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đã tạo ra một khung pháp lý chặt chẽ và công bằng hơn cho thị trường bất động sản Việt Nam. Những thay đổi này không chỉ bảo vệ quyền lợi của người mua nhà mà còn góp phần tạo ra một môi trường kinh doanh bất động sản minh bạch và lành mạnh hơn.
Tuy nhiên, để những quy định mới này phát huy hiệu quả trên thực tế, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý nhà nước, chủ đầu tư và người mua nhà. Đồng thời, việc nâng cao nhận thức của người dân về quyền lợi và trách nhiệm của mình trong giao dịch bất động sản cũng là một yếu tố quan trọng để đảm bảo sự thành công của những quy định mới này.
Với những thay đổi tích cực này, hy vọng thị trường bất động sản Việt Nam sẽ phát triển ổn định và bền vững hơn trong tương lai, đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng tăng của người dân và góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội của đất nước.
